- Ten temat ma 1 odpowiedź, 1 głos, a ostatnio został zaktualizowany 1 miesiąc temu przez .
-
Wpisy
-
Dzień dobry.
Mam kredyt hipoteczny zaciągnięty w 2019 roku na kwotę 450 tysięcy złotych. Wtedy stopy procentowe były niskie i dostałem oprocentowanie WIBOR 3M plus marża 2,2 procent. Przez pierwsze lata płaciłem ratę około 2100-2300 zł. Potem w 2022-2023 przyszły podwyżki stóp i rata skoczyła do 3600 zł. Teraz po ostatnich obniżkach płacę około 3100 zł miesięcznie. Zostało mi jeszcze 380 tysięcy do spłaty na kolejne 22 lata.
Zastanawiam się, czy nie warto refinansować tego kredytu — wziąć nowy kredyt w innym banku na lepszych warunkach i spłacić ten stary. Sprawdziłem oferty i niektóre banki oferują teraz marże około 1,8 procent. To o 0,4 punktu procentowego mniej niż mam obecnie. Przy mojej kwocie kredytu to mogłoby dać oszczędność około 300-400 zł miesięcznie. W skali roku to prawie 4 tysiące złotych oszczędności! Brzmi kusząco. Ale są koszty refinansowania — prowizja za wcześniejszą spłatę w obecnym banku (podobno 1 procent, czyli 3800 zł), prowizja za udzielenie nowego kredytu (około 2 procent, czyli 7600 zł), koszty wyceny mieszkania (około 500 zł), inne opłaty. Razem wychodzi około 12 tysięcy złotych kosztów.
Czyli musiałbym oszczędzać te 300-400 zł miesięcznie przez 3 lata, żeby wyjść na zero, a dopiero potem zacząłbym faktycznie oszczędzać. Nie wiem, czy to się opłaca. Z drugiej strony mam jeszcze 22 lata kredytu więc w długim terminie te oszczędności się skumulują. Co wy myślicie? Ktoś refinansował kredyt hipoteczny? Jak wyszło? Czy są jakieś ukryte koszty, o których nie pomyślałem?
Dajcie znać czy dobrze myślę.
Cześć!
Matematyka wygląda poprawnie – 12 tys. zł kosztów refinansowania wobec 300–400 zł oszczędności miesięcznie daje okres zwrotu około 30–40 miesięcy (2,5–3,3 roku). Pytanie brzmi: czy warto czekać tak długo?
Argumenty za refinansowaniem:
-
Po 3 latach zaczynasz faktycznie zarabiać na oszczędnościach
-
Przy 22 latach pozostałego kredytu, te 300–400 zł miesięcznie to łącznie 79–105 tys. zł oszczędności
-
Zmiana marży z 2,2% na 1,8% to solidna zmiana warunków
Argumenty przeciw:
-
12 tys. zł kosztów teraz to duży wydatek
-
Stopy mogą dalej spadać – czekając, możesz liczyć na jeszcze lepsze warunki
-
Ryzyko – przy refinansowaniu mogą pojawić się ukryte koszty (badanie nieruchomości, ubezpieczenia itp.)
Ukryte koszty, które warto sprawdzić:
-
Ubezpieczenie kredytu (nowy bank może wymagać, stary może nie zwrócić części opłaty)
-
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – czasem liczą od różnicy lub całej kwoty
-
Opłaty za anulowanie starego kredytu i udzielenie nowego
Moja rada:
Jeśli stopy procentowe spadają, czekaj. Może za rok będą jeszcze lepsze warunki. Refinansuj dopiero wtedy, gdy marża bankowa spadnie poniżej 1,6% – wtedy zwrot kosztów będzie szybszy. Teraz 0,4 pkt procentowego to mały margines, by uzasadnić koszty.Przeczytaj też nasz artykuł o kredycie hipotecznym ze stałym oprocentowaniem – tam analizujemy podobne dylematy w kontekście zmienności rynku.
-
