Cześć.
Masz bardzo trafną intuicję: przy zakupie mieszkania nie warto patrzeć wyłącznie na to, czy „zdolność kredytowa trochę wzrośnie”, tylko na całą transakcję. W czerwcu 2026 stopa referencyjna NBP nadal wynosi 3,75%, więc rynek rzeczywiście działa dziś w spokojniejszym otoczeniu niż wcześniej, ale to nie oznacza automatycznie dużej poprawy dostępności mieszkań. Jednocześnie dane rynkowe pokazują, że ceny nadal są wysokie, a średnia cena ofertowa w Polsce w maju 2026 sięga ok. 15,4 tys. zł za m², co oznacza wzrost około 5% rok do roku. To dobrze pokazuje, że niższy koszt pieniądza może częściowo poprawić zdolność, ale rynek nieruchomości bardzo szybko potrafi „przejąć” ten optymizm w cenie.
Dlatego na Twoim miejscu nie zadawałbym sobie tylko pytania „czy czekać na lepszy kredyt”, ale raczej: czy mieszkanie, które dziś rozważasz, jest dobre jakościowo i bezpieczne dla budżetu. Właśnie dlatego warto zestawić obecną sytuację z materiałem o kredytach hipotecznych w 2026 i z praktycznym podejściem do zdolności kredytowej. Nawet jeśli stopy jeszcze lekko drgną, to przy zakupie większe znaczenie może mieć to, czy zostanie Wam rozsądna rezerwa po transakcji, niż sam fakt, że rata spadnie o kilkaset złotych.
W praktyce poprawa zdolności po niewielkiej zmianie oprocentowania zwykle jest odczuwalna, ale nie rewolucyjna. Rynkowe zestawienia pokazują, że zdolność kredytowa w 2025 i 2026 rzeczywiście się poprawiała, ale raczej stopniowo niż w sposób, który nagle otwiera wszystkim drogę do dużo droższych mieszkań. Jednocześnie BIK podał, że w marcu 2026 liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych była aż o 59% wyższa niż rok wcześniej, co sugeruje, że popyt wrócił i konkurencja o sensowne oferty znów jest większa. To oznacza, że czekanie może poprawić warunki kredytu, ale nie musi poprawić warunków zakupu samego mieszkania.
Najbardziej rozsądne podejście wygląda dziś tak:
- porównać mieszkanie, które jest akceptowalne już teraz,
- policzyć ratę nie „na styk”, tylko z bezpiecznym marginesem,
- i sprawdzić, czy po zakupie zostanie Wam sensowna poduszka.
W tym kontekście warto też zajrzeć do materiału o refinansowaniu hipoteki, bo nawet jeśli dziś nie trafisz idealnie w moment rynkowy, w przyszłości nadal możesz pracować nad kosztem kredytu. Dobrze uzupełnia to też szersze spojrzenie na finanse osobiste, bo przy mieszkaniu decyzja nie kończy się na podpisaniu umowy — zaczyna się od tego, ile zostaje na życie po przeprowadzce.
Jeśli miałbym odpowiedzieć najprościej:
jeżeli mieszkanie i rata są już dziś rozsądne, a po zakupie zostaje Wam rezerwa, nie ma obowiązku czekać tylko po to, żeby „może było trochę taniej”.
Jeżeli natomiast całość jest policzona bardzo ciasno, wtedy kilka miesięcy cierpliwości może być bardziej wartościowe niż łapanie rynku w idealnym punkcie, który i tak zwykle widać dopiero po czasie.
Pozdrawiamy.