Cześć!
Różnica między czynszem najmu (2800 zł) a proponowaną ratą kredytu (3200 zł) to zaledwie 400 zł, co dla budżetu dwóch pracujących osób nie powinno być barierą. Własne mieszkanie to budowanie majątku, podczas gdy najem to bezpowrotny koszt. Analizując Waszą sytuację, 120 tys. zł oszczędności to bardzo solidna podstawa, ale faktycznie należy podejść do niej z ostrożnością ze względu na dodatkowe wydatki.
Koszty dodatkowe a wkład własny
Wszystko zależy od tego, z jakiego rynku kupujecie mieszkanie, ponieważ determinuje to wysokość ukrytych opłat transakcyjnych.
-
Rynek wtórny (od osoby prywatnej): Poza wkładem własnym musicie pokryć m.in. prowizję dla pośrednika (zazwyczaj ok. 2-3% wartości nieruchomości), taksę notarialną oraz 2% podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Dla mieszkania za ok. 500-600 tys. zł koszty okołotransakcyjne mogą wynieść 20–30 tys. zł. Wtedy z Waszych oszczędności (120 tys. zł) na sam wkład własny zostaje ok. 90-100 tys. zł (co starczy na ok. 15% wkładu).
-
Rynek pierwotny (od dewelopera): Jesteście zwolnieni z 2% podatku PCC (płacicie podatek VAT zawarty już w cenie mieszkania). Koszty notarialne są tu znacznie niższe. Musicie jednak pamiętać, że mieszkanie kupujecie w stanie deweloperskim i część odłożonej gotówki będzie niezbędna na jego wykończenie i urządzenie (najczęściej to wydatek minimum 1000–1500 zł za mkw.).
Kraków: opłacalność kredytu i lokalizacja
W przypadku Krakowa rentowność inwestycji mocno zależy od wybranej dzielnicy. Dane z początku 2026 r. wskazują, że decydując się na mieszkanie w dzielnicach takich jak Nowa Huta, Prokocim czy Bieżanów, różnice między najmem a kredytem robią się marginalne lub wręcz korzystniejsze na rzecz kredytu. Z kolei w Śródmieściu czy dzielnicach o cenie 20 tys. zł/mkw. najem wciąż jest z reguły tańszą opcją.
Sytuacja rynkowa i prognozy stóp procentowych
Rok 2026 to dobry moment na wejście w kredyt. Od połowy 2025 roku Rada Polityki Pieniężnej (RPP) rozpoczęła cykl obniżek stóp procentowych. W marcu 2026 r. stopa referencyjna zeszła do poziomu 3,75%. Prognozy rynkowe zakładają, że w najbliższych kilkunastu miesiącach spadnie w okolice 3,0–3,5%. Oznacza to, że oferowana Wam dzisiaj rata (3200 zł) przy zmiennym oprocentowaniu będzie prawdopodobnie malała z biegiem czasu, w miarę kolejnych decyzji RPP obniżających wskaźnik WIBOR. Odkładanie decyzji na za rok może sprawić, że ceny nieruchomości w dużych aglomeracjach znów uciekną w górę, pochłaniając to, co zaoszczędzicie.
Nie musicie czekać, jeśli mieszkanie, które macie na oku, odpowiada Waszym potrzebom i znajduje się w rozsądnej cenie. Przy wkładzie własnym 10-15% już teraz dostaniecie dobre warunki z szansą na ich poprawę w przyszłości.
Pozdrawiamy.