- Ten temat ma 1 odpowiedź, 1 głos, a ostatnio został zaktualizowany 2 godziny przez .
-
Wpisy
-
Czołem.
Trafiłem na mieszkanie, które naprawdę mi odpowiada: lokalizacja dobra, blok zadbany, cena jeszcze w granicach rozsądku, bo 462 tys. zł za 48 metrów. Problem w tym, że sprzedający ma na mieszkaniu kredyt hipoteczny. Pośrednik mówi, że to standard i że wszystko załatwia się promesą z banku, ale ja kupuję pierwsze mieszkanie i nie mam ochoty uczyć się na własnych błędach za kilkaset tysięcy. Mój kredyt miałby być w innym banku niż kredyt sprzedającego.
Nie wiem, czy pieniądze idą najpierw na spłatę jego zobowiązania, potem reszta do właściciela, czy wygląda to inaczej. Zastanawiam się też, kiedy realnie wykreśla się starą hipotekę i czy przez jakiś czas nie zostaję z mieszkaniem, na którym „wisi” cudzy bank. Notariusz pewnie to opisze, ale chciałbym wcześniej wiedzieć, jakie dokumenty powinienem zobaczyć przed podpisaniem umowy przedwstępnej.
Czy promesa do wykreślenia hipoteki wystarcza? Czy warto wpisać w umowie jakieś dodatkowe zabezpieczenia? Będę wdzięczny za praktyczne wskazówki, bo pośrednik wszystko przedstawia tak gładko, że aż zapala mi się lampka.
Czołem,
pośrednik ma rację tylko w jednej części: zakup mieszkania obciążonego hipoteką jest dość standardową sytuacją. Ale to nie znaczy, że można podejść do tego na zasadzie „jakoś będzie, notariusz ogarnie”. Przy pierwszym mieszkaniu tym bardziej warto rozumieć, co podpisujesz i gdzie idą pieniądze.
Najczęściej wygląda to tak, że cena sprzedaży jest dzielona na dwie części. Pierwsza część idzie bezpośrednio na rachunek techniczny wskazany przez bank sprzedającego, czyli na spłatę jego kredytu. Dopiero nadwyżka ponad saldo zadłużenia trafia do sprzedającego. Przykładowo, jeśli cena mieszkania to 462 tys. zł, a do spłaty w banku sprzedającego zostało 210 tys. zł, to 210 tys. zł powinno pójść do banku na zamknięcie kredytu, a pozostała część do właściciela. To powinno być jasno wpisane w akcie notarialnym, a nie ustalone „na słowo”.
Przed umową przedwstępną poprosiłbym sprzedającego o kilka dokumentów. Przede wszystkim aktualny numer księgi wieczystej i samodzielne sprawdzenie działu II, III i IV. Dział II pokaże właściciela, dział III ewentualne roszczenia, egzekucje, służebności czy ostrzeżenia, a dział IV hipotekę. Przy okazji warto zajrzeć do poradnika koszty zakupu mieszkania w 2026 roku, bo oprócz ceny mieszkania dochodzą jeszcze koszty notarialne, sądowe, podatkowe i bankowe.
Drugi dokument to zaświadczenie z banku sprzedającego. Powinno z niego wynikać, ile dokładnie wynosi zadłużenie na konkretny dzień, jaki jest numer rachunku do całkowitej spłaty kredytu, do kiedy ważne jest zaświadczenie, czy bank pobiera prowizję za wcześniejszą spłatę oraz czy po całkowitej spłacie wyda zgodę na wykreślenie hipoteki. Sama informacja od pośrednika, że „jest promesa”, to za mało. Trzeba zobaczyć dokument.
Trzecia rzecz to promesa albo zaświadczenie banku sprzedającego, że po spłacie kredytu bank wyda zgodę na wykreślenie hipoteki. W praktyce po spłacie kredytu bank wystawia tzw. list mazalny, czyli dokument potrzebny do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Dopiero z tym dokumentem składa się wniosek o wykreślenie hipoteki. Przez pewien czas po zakupie w księdze może więc jeszcze widnieć stara hipoteka, ale jeżeli pieniądze zostały prawidłowo przekazane do banku sprzedającego, a w akcie są dobre zapisy, to jest to etap techniczny, a nie znak, że przejąłeś cudzy kredyt.
Bardzo ważne jest, żeby w umowie przedwstępnej i później w akcie notarialnym wpisać dokładnie: kwotę przeznaczoną na spłatę kredytu sprzedającego, numer rachunku banku sprzedającego, termin przekazania środków, obowiązek dostarczenia zgody na wykreślenie hipoteki po spłacie oraz zasady rozliczenia, jeżeli saldo zadłużenia zmieni się między zaświadczeniem a dniem aktu. To nie powinno zostać w ustnych ustaleniach z pośrednikiem.
Jeżeli Twój kredyt będzie w innym banku niż kredyt sprzedającego, to też jest normalne. Twój bank będzie chciał zabezpieczyć się na kupowanym mieszkaniu, ale jednocześnie będzie wymagał dokumentów dotyczących starej hipoteki. Bank kupującego zwykle analizuje księgę wieczystą, promesę banku sprzedającego i sposób wypłaty środków. Często uruchomienie kredytu następuje właśnie z podziałem: część środków na spłatę starego kredytu, reszta do sprzedającego.
Nie bałbym się samego faktu, że mieszkanie ma hipotekę, ale bałbym się transakcji, w której ktoś mówi „spokojnie, potem się załatwi”. Przy zakupie mieszkania lepiej być nudnym i dokładnym niż miłym i ufnym. Jeżeli dokumenty są kompletne, rachunek do spłaty jest wskazany przez bank, a notariusz wpisuje odpowiednie zabezpieczenia w akcie, taka transakcja jest do przeprowadzenia bez większego stresu.
Dodatkowo przed podpisaniem czegokolwiek sprawdziłbym jeszcze, czy cena 462 tys. zł za 48 metrów mieści się w realiach lokalnego rynku i czy po doliczeniu kosztów transakcyjnych oraz wkładu własnego zostaje Ci bezpieczna rezerwa. Przy pierwszym mieszkaniu dużo osób patrzy tylko na cenę i ratę, a potem zaskakują je koszty okołokredytowe, wpisy do księgi, ubezpieczenia, prowizje i opłaty notarialne. Warto przejrzeć też dział kredyty hipoteczne, bo podobne pytania o zakup mieszkania, księgę wieczystą i zabezpieczenia pojawiają się tam regularnie.
Podsumowując: promesa jest ważna, ale sama w sobie nie zastępuje dobrze przygotowanej umowy. Potrzebujesz aktualnej księgi wieczystej, zaświadczenia z banku sprzedającego, jasnego rachunku do spłaty kredytu, zgody/promesy wykreślenia hipoteki po spłacie i konkretnych zapisów w akcie notarialnym. Jeżeli którykolwiek z tych elementów jest rozmyty, warto zwolnić i poprosić o dokumenty, zanim wpłacisz zadatek albo podpiszesz umowę przedwstępną.
Pozdrawiamy.
