Znalazłeś odpowiednie mieszkanie, uzgodniłeś cenę i dopiero podczas sprawdzania księgi wieczystej zauważyłeś, że w dziale IV widnieje hipoteka banku. Sprzedający uspokaja, że regularnie spłaca raty i kredyt zostanie zamknięty z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży. Problem w tym, że kupujący naturalnie chce wiedzieć, gdzie dokładnie trafią jego pieniądze i co zagwarantuje, że stara hipoteka rzeczywiście zostanie wykreślona.
Mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym można sprzedać i kupić. W typowej transakcji część ceny odpowiadająca zadłużeniu sprzedającego trafia bezpośrednio na rachunek wskazany przez jego bank. Pozostała część ceny jest przekazywana sprzedającemu. Jeżeli zakup finansowany jest nowym kredytem, bank kupującego może więc podzielić wypłatę na dwa przelewy: jeden do banku sprzedającego, a drugi na konto właściciela mieszkania.
Nie zawsze będą to jednak dokładnie dwa przelewy. Osobno może być rozliczany zadatek, wkład własny, część ceny wpłacona przed aktem albo kilka różnych hipotek. Najważniejsze jest to, aby łączna suma wszystkich płatności odpowiadała cenie sprzedaży, a sposób ich wykonania był identycznie opisany w zaświadczeniu banku sprzedającego, umowie przedwstępnej, akcie notarialnym i warunkach wypłaty kredytu kupującego.
Najważniejsza zasada: kwoty przeznaczonej na spłatę kredytu sprzedającego nie należy przelewać na jego zwykły rachunek osobisty z nadzieją, że później sam przekaże ją do banku. Rachunek do całkowitej spłaty powinien wynikać z aktualnego dokumentu wydanego przez wierzyciela hipotecznego.
Stan prawny i informacyjny: 20 lipca 2026 roku.
Czy można bezpiecznie kupić mieszkanie z hipoteką sprzedającego?
Sama obecność hipoteki w księdze wieczystej nie oznacza, że nieruchomości nie można sprzedać. Właścicielem mieszkania pozostaje osoba ujawniona w dziale II księgi i może ona rozporządzać swoją własnością. Hipoteka zabezpiecza natomiast wierzytelność banku i daje mu określone prawa związane z nieruchomością. Bank Pekao oraz BNP Paribas potwierdzają w swoich materiałach, że sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem jest możliwa, ale wymaga rozliczenia zadłużenia i uzyskania dokumentów potrzebnych do zwolnienia zabezpieczenia.
Kupujący nie przejmuje automatycznie osobistego kredytu sprzedającego ani jego dotychczasowych rat. Najczęściej część ceny sprzedaży zostaje przeznaczona na całkowitą spłatę tego zobowiązania. Dopiero pozostała kwota trafia bezpośrednio do właściciela.
Transakcja może być przeprowadzona bezpiecznie, jeżeli kupujący przed przekazaniem pieniędzy otrzyma:
- aktualny numer księgi wieczystej,
- dokument banku sprzedającego z kwotą potrzebną do całkowitej spłaty,
- numer rachunku przeznaczonego do spłaty,
- warunki, po których spełnieniu bank wyda zgodę na wykreślenie hipoteki,
- jasny podział ceny w umowie przedwstępnej i akcie notarialnym.
| Pytanie kupującego | Odpowiedź |
|---|---|
| Czy można sprzedać mieszkanie z hipoteką? | Tak |
| Czy kupujący przejmuje raty sprzedającego? | Zwykle nie |
| Czy cała cena trafia do sprzedającego? | Zwykle nie, jeśli jego kredyt nie został wcześniej spłacony |
| Kto wskazuje rachunek do spłaty kredytu? | Bank sprzedającego |
| Czy wpis hipoteki znika automatycznie po przelewie? | Nie, potrzebne jest formalne wykreślenie |
| Czy każdy bank wypłaca środki identycznie? | Nie, procedury i warunki mogą się różnić |
Nie należy jednak traktować hipoteki jako jedynego możliwego problemu prawnego. W księdze mogą znajdować się również inne wpisy, roszczenia lub wzmianki wymagające wyjaśnienia. Dlatego zawsze trzeba sprawdzić całą aktualną treść księgi, a nie wyłącznie jeden wiersz z nazwą banku.
Co sprawdzić w księdze wieczystej przed podpisaniem umowy?
Treść księgi wieczystej można bezpłatnie sprawdzić w oficjalnym systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości. Potrzebny jest pełny numer księgi. Przeglądanie jej treści jest bezpłatne, natomiast odpisy i wyciągi zamawiane z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych są odpłatne.
Dział II – właściciel mieszkania
W dziale II należy sprawdzić:
- kto jest formalnym właścicielem,
- czy sprzedający jest jedynym właścicielem,
- czy występuje kilku współwłaścicieli,
- jakie udziały przysługują poszczególnym osobom,
- czy dane zgadzają się z dokumentami przedstawionymi do umowy.
Jeżeli właścicieli jest kilku, wszyscy powinni uczestniczyć w sprzedaży albo być prawidłowo reprezentowani. Sama informacja sprzedającego, że „mieszkanie jest rodzinne” albo „kredyt spłacam sam”, nie zastępuje ustalenia rzeczywistego stanu prawnego.
Dział III – prawa, roszczenia i ograniczenia
W tej części mogą znajdować się między innymi:
- służebności,
- prawa dożywocia,
- roszczenia innych osób,
- ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością,
- wpisy związane z egzekucją,
- ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego.
Oficjalna informacja rządowa wskazuje, że dział III obejmuje ograniczone prawa rzeczowe inne niż hipoteka, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością oraz inne prawa i roszczenia.
Jeżeli pojawia się wpis, którego znaczenia kupujący nie rozumie, należy wyjaśnić go przed zawarciem umowy. Szczególnie ostrożnie trzeba podchodzić do służebności osobistych, dożywocia, ostrzeżeń o niezgodności oraz informacji o toczącym się postępowaniu.
Dział IV – hipoteki
Tutaj należy sprawdzić:
- liczbę hipotek,
- dane wierzycieli,
- walutę,
- sumę każdej hipoteki,
- czy wierzycielem jest bank wskazywany przez sprzedającego,
- czy przy dziale widnieje wzmianka o nowym wniosku.
Dział IV księgi wieczystej jest przeznaczony na wpisy dotyczące hipotek.
Kwota hipoteki to nie to samo co saldo kredytu
Jednym z najczęstszych błędów jest przyjęcie, że suma hipoteki wpisana w dziale IV pokazuje aktualne zadłużenie właściciela. Tak nie jest.
Hipoteka jest ustanawiana do określonej sumy zabezpieczenia. Może obejmować kapitał kredytu, odsetki, koszty i inne należności objęte zabezpieczeniem. Tymczasem saldo kredytu zmienia się wraz z każdą ratą, odsetkami, nadpłatą i upływem czasu.
Przykładowo w księdze może widnieć hipoteka do kwoty 650 000 zł, podczas gdy do całkowitej spłaty kredytu pozostało 287 000 zł. Kupujący nie powinien sam obliczać tej kwoty na podstawie harmonogramu rat. Wiążąca dla rozliczenia będzie kwota i sposób spłaty określone przez bank sprzedającego.
Jakie dokumenty powinien uzyskać sprzedający ze swojego banku?
Przed podpisaniem umowy przedwstępnej sprzedający powinien zamówić w banku dokument dotyczący planowanej sprzedaży nieruchomości i wcześniejszej spłaty kredytu.
Bank Pekao wskazuje, że zaświadczenie przygotowywane przy sprzedaży powinno zawierać informację o wysokości kredytu pozostałego do spłaty oraz o warunkach, na jakich hipoteka zostanie wykreślona.
W praktyce dokument powinien umożliwiać ustalenie:
- numeru umowy kredytowej,
- kredytobiorcy,
- nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie,
- aktualnego salda zadłużenia,
- dnia, na który obliczono saldo,
- numeru rachunku do całkowitej spłaty,
- okresu ważności dokumentu,
- zasad rozliczenia odsetek do dnia faktycznego przelewu,
- warunków wydania zgody na wykreślenie hipoteki,
- ewentualnych dodatkowych należności lub opłat.
Dokument bywa nazywany zaświadczeniem o saldzie, zgodą warunkową, promesą wykreślenia hipoteki albo zaświadczeniem o warunkach zwolnienia zabezpieczenia. Nazwa może się różnić. Znacznie ważniejsza jest jego treść.
Rachunek do całkowitej spłaty
Numer rachunku, na który ma trafić część ceny, powinien być wskazany bezpośrednio przez bank wierzyciela.
Nie należy opierać się na:
- numerze wysłanym wyłącznie SMS-em przez sprzedającego,
- rachunku osobistym właściciela,
- ręcznie dopisanym numerze bez potwierdzenia,
- starym dokumencie wystawionym kilka miesięcy wcześniej,
- numerze rachunku używanym przez sprzedającego do opłacania miesięcznych rat, jeżeli bank nie potwierdził, że służy on również do całkowitej spłaty.
Dodatkowo rachunek wskazany w zaświadczeniu musi być zgodny z numerem wpisanym do umowy i zaakceptowanym przez bank kupującego.
Jak długo ważne jest zaświadczenie?
Nie istnieje jeden termin identyczny dla wszystkich banków. Dokument może obowiązywać przez okres wskazany przez jego wystawcę albo przedstawiać saldo obliczone na konkretny dzień.
Kwota może ulec zmianie, gdy:
- sprzedający zapłaci kolejną ratę,
- bank naliczy odsetki za kolejne dni,
- zostanie wykonana nadpłata,
- termin transakcji się przesunie,
- kredyt jest rozliczany w walucie obcej,
- pojawi się dodatkowa opłata przewidziana w umowie.
Dlatego przy opóźnieniu transakcji konieczne może być uzyskanie nowego dokumentu.
| Element dokumentu | Dlaczego jest istotny? |
|---|---|
| Dane kredytobiorcy | Łączą zobowiązanie ze sprzedającym |
| Numer umowy | Pozwala jednoznacznie wskazać kredyt |
| Dane nieruchomości | Łączą kredyt z kupowanym mieszkaniem |
| Saldo do spłaty | Określa część ceny należną bankowi |
| Data ustalenia salda | Pokazuje aktualność wyliczenia |
| Numer rachunku | Wskazuje odbiorcę przelewu |
| Warunki zwolnienia hipoteki | Określają, co bank zrobi po spłacie |
| Okres ważności | Pozwala ocenić, czy dokument nadal obowiązuje |
| Zasady naliczania odsetek | Ograniczają ryzyko niedopłaty |
| Termin wydania zgody | Pomaga zaplanować wykreślenie hipoteki |
Jak bank rozdziela pieniądze przy zakupie mieszkania z hipoteką?
W typowym przypadku cena jest rozdzielana pomiędzy dwa podmioty:
- bank sprzedającego – w części potrzebnej do całkowitej spłaty kredytu,
- sprzedającego – w pozostałej części.
Jeżeli zakup finansowany jest nowym kredytem, bank kupującego może wypłacić finansowanie jednocześnie na dwa rachunki albo w odrębnych transzach. O konkretnym schemacie decydują warunki nowego banku oraz dokumenty transakcji.
Przelew do banku sprzedającego
Celem pierwszej płatności jest zamknięcie starego kredytu. Kwota trafia na rachunek wskazany przez wierzyciela hipotecznego.
Jeżeli przelew będzie zbyt niski, bank może nie uznać zobowiązania za całkowicie spłacone. W rezultacie nie wyda dokumentu potrzebnego do wykreślenia hipoteki.
Z tego powodu kupujący nie powinien samodzielnie pomniejszać kwoty, nawet jeżeli sprzedający twierdzi, że właśnie zapłacił kolejną ratę. Nowa wysokość płatności powinna wynikać z aktualnego dokumentu bankowego.
Przelew do sprzedającego
Sprzedający otrzymuje różnicę między ceną nieruchomości a kwotą przeznaczoną na zamknięcie jego kredytu.
Do kwoty otrzymywanej przez właściciela zalicza się również środki przekazane wcześniej, na przykład zadatek, zaliczkę albo część wkładu własnego.
Co dzieje się z wkładem własnym?
Wkład własny nie zawsze trafia w całości na konto sprzedającego. Możliwe są różne rozwiązania:
- wkład własny zostaje wcześniej przekazany właścicielowi,
- część wkładu trafia bezpośrednio na spłatę starego kredytu,
- wcześniej zapłacony zadatek stanowi część wkładu własnego,
- nowy bank wymaga najpierw udokumentowania wykorzystania środków własnych,
- część własnych pieniędzy jest rozliczana dopiero przy akcie.
Sposób wniesienia wkładu musi być zgodny z warunkami banku kupującego. Więcej informacji o tym, czym może być wkład i jak go udokumentować, znajduje się w poradniku: wkład własny do kredytu hipotecznego w 2026 roku.
Przykład: mieszkanie za 500 000 zł z kredytem sprzedającego
Załóżmy, że:
- cena mieszkania wynosi 500 000 zł,
- saldo kredytu sprzedającego wynosi 287 000 zł,
- kupujący posiada 100 000 zł wkładu własnego,
- nowy kredyt kupującego wynosi 400 000 zł.
Wariant pierwszy – wkład własny trafia wcześniej do sprzedającego
| Płatność | Kwota | Odbiorca |
|---|---|---|
| Zadatek i pozostały wkład własny | 100 000 zł | Sprzedający |
| Część nowego kredytu | 287 000 zł | Bank sprzedającego |
| Pozostała część nowego kredytu | 113 000 zł | Sprzedający |
W tym wariancie bank sprzedającego otrzyma 287 000 zł, a właściciel łącznie 213 000 zł. Suma wszystkich płatności wyniesie 500 000 zł.
Wariant drugi – wkład własny częściowo spłaca stary kredyt
| Płatność | Kwota | Odbiorca |
|---|---|---|
| Wkład własny | 100 000 zł | Bank sprzedającego |
| Część nowego kredytu | 187 000 zł | Bank sprzedającego |
| Pozostała część nowego kredytu | 213 000 zł | Sprzedający |
Rezultat ekonomiczny jest taki sam, ale źródło poszczególnych przelewów wygląda inaczej.
Nie należy samodzielnie wybierać wariantu, który wydaje się prostszy. Konstrukcja płatności musi odpowiadać warunkom banku kupującego i zapisom wszystkich dokumentów.
Przy planowaniu zakupu warto również pamiętać, że cena nie jest jedynym wydatkiem. W osobnym poradniku zostały opisane koszty zakupu mieszkania poza wkładem własnym.
Co powinno znaleźć się w umowie przedwstępnej?
Umowa przedwstępna nie powinna ograniczać się do zdania, że mieszkanie jest obciążone hipoteką, która zostanie spłacona przez sprzedającego.
Należy precyzyjnie opisać:
- cenę sprzedaży,
- wysokość zadatku lub zaliczki,
- sposób zaliczenia wcześniejszych wpłat na cenę,
- aktualne zadłużenie sprzedającego,
- część ceny przeznaczoną dla jego banku,
- część ceny należną bezpośrednio sprzedającemu,
- termin dostarczenia aktualnego zaświadczenia,
- warunki wykreślenia hipoteki,
- sposób postępowania w razie zmiany salda,
- termin podpisania umowy przyrzeczonej,
- sposób postępowania, jeżeli bank odmówi zwolnienia zabezpieczenia.
Mechanizm płatności może zostać opisany przykładowo w taki sposób:
Część ceny odpowiadająca kwocie niezbędnej do całkowitej spłaty kredytu sprzedającego zostanie przekazana na rachunek wskazany w aktualnym zaświadczeniu wierzyciela hipotecznego. Pozostała część ceny zostanie przekazana na rachunek sprzedającego.
To jedynie przedstawienie logiki rozliczenia, a nie uniwersalny wzór umowy. Treść powinna zostać dostosowana do konkretnego dokumentu bankowego i transakcji.
Zadatek a mieszkanie z hipoteką
Wysokiego zadatku nie należy wpłacać wyłącznie na podstawie zapewnienia sprzedającego, że „bank na pewno zgodzi się na wykreślenie”.
Przed wpłatą warto mieć co najmniej:
- sprawdzoną księgę wieczystą,
- dokument potwierdzający saldo,
- informację o warunkach zwolnienia hipoteki,
- ustalenie, co stanie się z zadatkiem, jeżeli transakcja nie będzie mogła zostać bezpiecznie rozliczona.
Im bardziej skomplikowany stan prawny lub wyższa wpłata, tym większe znaczenie ma indywidualna analiza umowy przez notariusza albo prawnika.
Co powinno znaleźć się w akcie notarialnym?
Akt notarialny powinien być spójny z:
- umową przedwstępną,
- dokumentem banku sprzedającego,
- umową kredytową kupującego,
- warunkami uruchomienia nowego kredytu.
W szczególności należy zweryfikować:
- dokładny opis nieruchomości,
- aktualny stan księgi wieczystej,
- dane właścicieli,
- cenę sprzedaży,
- wysokość środków zapłaconych wcześniej,
- pozostałą kwotę do zapłaty,
- odbiorców poszczególnych płatności,
- numery rachunków,
- terminy przelewów,
- obowiązek dostarczenia dokumentu do wykreślenia hipoteki,
- sposób złożenia wniosków wieczystoksięgowych.
Błąd w numerze rachunku, kwocie albo nazwie odbiorcy może spowodować, że bank kupującego nie uruchomi kredytu do czasu poprawienia dokumentów.
Dlatego przed podpisaniem aktu dobrze porównać jego projekt z listą warunków wypłaty wskazaną w umowie kredytowej. Notariusz przygotowuje czynność prawną, ale nie zastępuje kupującego w kontroli wszystkich wewnętrznych wymogów jego banku.
Jak wygląda zakup mieszkania z hipoteką krok po kroku?
Krok 1: sprawdzenie księgi wieczystej
Kupujący kontroluje działy II, III i IV oraz wszystkie widoczne wzmianki.
Krok 2: uzyskanie dokumentu z banku sprzedającego
Sprzedający zamawia zaświadczenie zawierające saldo, rachunek do spłaty oraz warunki zwolnienia hipoteki.
Krok 3: ustalenie podziału ceny
Strony ustalają:
- wysokość zadatku,
- sposób wniesienia wkładu własnego,
- kwotę dla starego banku,
- kwotę dla sprzedającego.
Krok 4: podpisanie umowy przedwstępnej
Umowa opisuje istniejącą hipotekę i sposób jej spłaty.
Krok 5: złożenie wniosku o nowy kredyt
Kupujący przekazuje swojemu bankowi dokumenty nieruchomości oraz zaświadczenie banku sprzedającego.
Krok 6: otrzymanie decyzji i umowy kredytowej
Należy dokładnie sprawdzić warunki uruchomienia środków, wymagane dokumenty oraz wskazanych odbiorców przelewów.
Krok 7: ponowne sprawdzenie księgi
Księgę należy skontrolować ponownie bezpośrednio przed aktem. Między umową przedwstępną a przyrzeczoną może pojawić się nowa wzmianka lub wpis.
Krok 8: podpisanie aktu notarialnego
Akt określa przeniesienie własności i szczegółowy sposób zapłaty ceny.
Krok 9: udokumentowanie wkładu własnego
Kupujący przedstawia bankowi potwierdzenia wymagane do uruchomienia finansowania.
Krok 10: wypłata nowego kredytu
Bank wykonuje płatności zgodnie z umową – na rachunek starego banku i na konto sprzedającego, jednocześnie albo w transzach.
Krok 11: rozliczenie kredytu sprzedającego
Stary bank księguje środki i zamyka zobowiązanie po pokryciu pełnej należności.
Krok 12: uzyskanie zgody na wykreślenie hipoteki
Po spłacie wierzyciel wydaje dokument pozwalający usunąć wpis z księgi.
Krok 13: złożenie wniosku KW-WPIS
Do sądu składany jest wniosek o wykreślenie starej hipoteki wraz z wymaganym dokumentem i opłatą.
Krok 14: kontrola księgi po transakcji
Kupujący powinien sprawdzić:
- wpis nowego właściciela,
- wykreślenie starej hipoteki,
- wpis hipoteki na rzecz swojego banku,
- ewentualne pozostałe wzmianki.
Czy hipoteka znika automatycznie po spłacie kredytu?
Nie. Trzeba rozróżnić wygaśnięcie zabezpieczonej wierzytelności od formalnego usunięcia wpisu z księgi.
Art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki, o ile przepis szczególny nie stanowi inaczej. Z kolei art. 100 zobowiązuje wierzyciela do wykonania czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki.
Mimo spłaty wpis nadal może być widoczny w księdze do czasu przeprowadzenia postępowania wieczystoksięgowego.
Według informacji Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Krzyków do wykreślenia hipoteki należy:
- wypełnić formularz KW-WPIS,
- dołączyć oryginał zezwolenia na wykreślenie hipoteki,
- uiścić opłatę sądową w wysokości 100 zł za jedną hipotekę.
Wysokość opłaty wynika również z ustawy o kosztach sądowych. Opłata za wpis hipoteki wynosi 200 zł, a za wykreślenie pobiera się połowę opłaty należnej za wpis, czyli 100 zł.
Aktualny formularz KW-WPIS można pobrać ze strony Ministerstwa Sprawiedliwości.
Kto powinien złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki?
Odpowiedź zależy od konstrukcji aktu notarialnego i ustaleń stron. Nie należy automatycznie zakładać, że zawsze zrobi to sprzedający, kupujący albo notariusz.
W praktyce trzeba ustalić:
- kto odbierze dokument banku po spłacie,
- komu bank go wyśle,
- kto przygotuje wniosek,
- kto poniesie opłatę,
- kto sprawdzi później stan księgi.
Najgorszy możliwy wariant to sytuacja, w której każda strona jest przekonana, że wykreśleniem zajmie się ktoś inny. Dlatego obowiązek powinien zostać jasno opisany w dokumentach transakcji.
Co zrobić, jeśli saldo kredytu zmieni się przed przelewem?
Zmiana salda pomiędzy wystawieniem zaświadczenia a uruchomieniem środków jest możliwa. Sprzedający może w tym czasie zapłacić kolejną ratę, ale jednocześnie bank nalicza odsetki do dnia faktycznej spłaty.
Jeżeli kwota lub dokument przestają być aktualne, najbezpieczniejsze rozwiązanie to:
- uzyskanie nowego zaświadczenia,
- potwierdzenie aktualnego rachunku,
- dostosowanie kwot wskazanych w dokumentach,
- ponowne zaakceptowanie warunków przez bank kupującego.
Nie należy zmieniać przelewu „na oko”. Niedopłata może pozostawić aktywny kredyt i zablokować wydanie zgody na wykreślenie.
Jeżeli powstanie nadpłata, sposób jej zwrotu zależy od procedury banku i umowy kredytowej. Warto ustalić go wcześniej ze sprzedającym i jego bankiem.
Co, jeśli zadłużenie sprzedającego jest wyższe niż cena mieszkania?
To jeden z najbardziej ryzykownych wariantów.
Przykład:
- cena sprzedaży: 450 000 zł,
- kwota potrzebna do spłaty kredytu: 490 000 zł,
- brakująca kwota: 40 000 zł.
Pieniądze ze sprzedaży nie wystarczą wtedy do pełnego rozliczenia wierzyciela. Sprzedający musi znaleźć dodatkowe środki albo uzyskać indywidualne rozwiązanie zaakceptowane przez bank.
Możliwe scenariusze obejmują:
- wcześniejszą dopłatę brakującej kwoty,
- równoczesne przelanie dopłaty i ceny sprzedaży,
- uzyskanie dodatkowego finansowania przez sprzedającego,
- przeniesienie zabezpieczenia na inną nieruchomość, jeżeli bank się zgodzi,
- inne indywidualne porozumienie z wierzycielem.
Kupujący nie powinien zawierać transakcji na podstawie samej obietnicy, że sprzedający „dopłaci później”. Przed podpisaniem aktu musi istnieć pisemny i wykonalny mechanizm prowadzący do zwolnienia hipoteki.
Dopóki bank nie potwierdzi, że po otrzymaniu konkretnych kwot wyda zgodę na wykreślenie zabezpieczenia, ryzyko pozostaje po stronie nieruchomości.
Co, jeśli w księdze znajduje się kilka hipotek?
Kilka wpisów w dziale IV może oznaczać:
- kilka kredytów tego samego właściciela,
- różne wierzytelności jednego banku,
- hipoteki na rzecz kilku banków,
- hipotekę przymusową,
- zabezpieczenie prywatnej pożyczki,
- dawno spłacony kredyt, którego wpis nie został formalnie wykreślony.
Każdy wpis trzeba wyjaśnić osobno. Może być potrzebne:
- zaświadczenie od każdego wierzyciela,
- kilka rachunków do spłaty,
- kilka przelewów,
- osobne zgody na wykreślenie,
- osobna opłata sądowa za każdy wykreślany wpis.
Jeżeli sprzedający przedstawia dokument tylko z jednego banku, a księga pokazuje trzy hipoteki, transakcja nie jest jeszcze gotowa do podpisania. Najpierw trzeba ustalić status wszystkich zabezpieczeń.
Najczęstsze błędy kupujących
Przelewanie całej ceny sprzedającemu
Kupujący liczy, że właściciel sam spłaci kredyt. To rozwiązanie przenosi na kupującego ryzyko, że pieniądze nie zostaną wykorzystane zgodnie z deklaracją. PKO BP opisywał przypadki, w których osoby kupujące nieruchomość obciążoną kredytem przekazywały całość sprzedającemu i dopiero później odkrywały problem z niespłaconą hipoteką.
Mylenie hipoteki z saldem
Kwota z działu IV nie pokazuje aktualnej należności do zapłaty.
Korzystanie z nieaktualnego zaświadczenia
Saldo i odsetki mogą się zmienić. Dokument musi odpowiadać terminowi rozliczenia.
Brak ponownego sprawdzenia księgi
Stan sprawdzony przy oglądaniu mieszkania może być inny w dniu aktu.
Niezgodność rachunków
Numer konta w akcie, zaświadczeniu i dyspozycji wypłaty musi być zgodny.
Nieuwzględnienie wcześniejszego zadatku
Suma zadatku, wkładu i kredytu musi odpowiadać cenie sprzedaży. Nie może dojść do podwójnego liczenia tej samej wpłaty.
Założenie, że spłata automatycznie usuwa wpis
Wykreślenie wymaga formalnego postępowania.
Brak ustalenia, kto odbierze zgodę banku
Jeżeli obowiązek nie zostanie przypisany żadnej stronie, dokument może przez tygodnie czekać w oddziale albo trafić do sprzedającego, który nie przekaże go kupującemu.
Checklista kupującego mieszkanie z hipoteką
Przed podpisaniem umowy przedwstępnej
- sprawdź aktualną księgę wieczystą,
- potwierdź właścicieli,
- przeanalizuj działy III i IV,
- sprawdź wszystkie wzmianki,
- poproś o zaświadczenie banku,
- zweryfikuj saldo i rachunek do spłaty,
- sprawdź okres ważności dokumentu,
- ustal, co stanie się w przypadku zmiany salda,
- wyjaśnij wszystkie hipoteki.
Przed podpisaniem aktu notarialnego
- ponownie sprawdź księgę,
- porównaj aktualne zaświadczenie z projektem aktu,
- skontroluj numery rachunków,
- skontroluj odbiorców przelewów,
- policz łączną sumę wszystkich płatności,
- sprawdź warunki uruchomienia swojego kredytu,
- ustal, kto odbierze zgodę na wykreślenie,
- ustal, kto złoży KW-WPIS.
Po wypłacie ceny
- zachowaj potwierdzenia przelewów,
- uzyskaj potwierdzenie zamknięcia starego kredytu,
- odbierz zgodę na wykreślenie hipoteki,
- dopilnuj złożenia KW-WPIS,
- zachowaj numer sprawy DzKW,
- sprawdzaj stan księgi,
- potwierdź wpis swojej własności,
- potwierdź wykreślenie starej hipoteki,
- potwierdź prawidłowy wpis zabezpieczenia swojego banku.
Czy kredyt kupującego może zostać wypłacony przed wykreśleniem starej hipoteki?
Tak, ponieważ w typowym schemacie właśnie część wypłacanego kredytu służy do spłaty zobowiązania, które zabezpiecza stara hipoteka.
Stara hipoteka może być więc jeszcze widoczna w księdze w dniu podpisywania aktu oraz uruchamiania nowego kredytu. Kluczowe znaczenie ma to, aby:
- istniało aktualne zaświadczenie starego banku,
- część ceny została przekazana bezpośrednio na spłatę,
- bank zobowiązał się do wydania zgody po rozliczeniu,
- dokumenty określały dalszy sposób wykreślenia.
Bank kupującego analizuje kolejność wpisów i zabezpieczeń w ramach swojej procedury. Nie należy zakładać, że każdy bank zastosuje identyczny harmonogram wypłaty.
Najczęściej zadawane pytania
Czy kupujący spłaca kredyt sprzedającego?
Część ceny zakupu jest wykorzystywana do zamknięcia kredytu sprzedającego. Kupujący nie przejmuje jednak automatycznie jego umowy i comiesięcznych rat.
Dlaczego bank wykonuje dwa przelewy?
Jeden przelew służy do spłaty kredytu zabezpieczonego na nieruchomości, a drugi przekazuje sprzedającemu pozostałą część ceny.
Czy bank zawsze wykonuje dokładnie dwa przelewy?
Nie. Płatności może być więcej, jeżeli osobno rozliczany jest wkład własny, zadatek, kilka hipotek albo inne zobowiązania.
Czy pieniądze z mojego kredytu mogą trafić do banku sprzedającego?
Tak. Jest to częsty mechanizm rozliczenia mieszkania obciążonego kredytem.
Czy wkład własny zawsze trafia na konto sprzedającego?
Nie. Może zostać wykorzystany również do spłaty części zadłużenia, jeżeli taki sposób wynika z dokumentów i został zaakceptowany przez bank kupującego.
Co to jest rachunek techniczny do spłaty kredytu?
Jest to rachunek wskazany przez wierzyciela do rozliczenia konkretnego zobowiązania. Nie należy samodzielnie zakładać, że jest nim zwykły numer służący do opłacania rat.
Czy kwota hipoteki oznacza, ile sprzedający jest winien bankowi?
Nie. Aktualne saldo wynika z zaświadczenia banku, a nie z sumy hipoteki wpisanej w dziale IV.
Co się stanie, jeśli przelew do banku będzie za niski?
Kredyt może nie zostać całkowicie spłacony, a bank może nie wydać zgody na wykreślenie hipoteki.
Czy hipoteka znika od razu po spłacie?
Nie. Po rozliczeniu kredytu trzeba uzyskać dokument banku i złożyć wniosek o wykreślenie wpisu.
Ile kosztuje wykreślenie hipoteki?
Opłata wynosi 100 zł za wykreślenie jednej hipoteki.
Jaki formularz służy do wykreślenia hipoteki?
Formularz KW-WPIS, dostępny na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.
Kto składa wniosek o wykreślenie?
Zależy to od treści aktu i ustaleń stron. Obowiązek powinien zostać jasno przypisany.
Czy można kupić mieszkanie, gdy kredyt sprzedającego przewyższa cenę?
Jest to możliwe wyłącznie po zapewnieniu pełnej spłaty albo uzyskaniu innego pisemnego rozwiązania zaakceptowanego przez wierzyciela.
Podsumowanie
Kupno mieszkania z hipoteką sprzedającego nie musi być niebezpieczne ani szczególnie skomplikowane. Wymaga jednak dokładniejszego przygotowania niż zakup nieruchomości bez obciążeń.
Najważniejszy jest prawidłowy podział ceny. Część odpowiadająca zadłużeniu powinna trafić na rachunek wskazany przez bank sprzedającego, a pozostała kwota bezpośrednio do właściciela.
Nie należy ustalać salda na podstawie kwoty hipoteki widocznej w księdze ani harmonogramu rat przedstawionego przez sprzedającego. Podstawą rozliczenia powinien być aktualny dokument wierzyciela określający kwotę, rachunek i warunki zwolnienia zabezpieczenia.
Sposób płatności musi być spójny w umowie przedwstępnej, akcie notarialnym i umowie kredytowej kupującego. Po spłacie starego kredytu konieczne jest jeszcze odebranie dokumentu banku i formalne wykreślenie wpisu.
Dwa przelewy nie są więc kolejną formalnością stworzoną przez banki wyłącznie po to, by kupujący miał więcej dokumentów do sprawdzania. To mechanizm, który sprawia, że pieniądze przeznaczone na zamknięcie starego kredytu rzeczywiście trafiają do wierzyciela.
Masz pytania dotyczące zakupu mieszkania z hipoteką, podziału przelewów albo dokumentów wymaganych przez bank? Opisz swoją sytuację na Kredytowe-Forum.pl, podając cenę mieszkania, saldo kredytu sprzedającego oraz sposób finansowania. Nie publikuj pełnych numerów rachunków, danych osobowych ani skanów dokumentów bankowych.
Więcej materiałów znajdziesz w sekcji poradniki dotyczące kredytów hipotecznych.
Źródła i weryfikacja informacji
Artykuł został przygotowany na podstawie obowiązujących przepisów, informacji Ministerstwa Sprawiedliwości, sądów powszechnych oraz materiałów banków i podmiotów zajmujących się obsługą kredytów hipotecznych.
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
Pełna treść ustawy, w tym art. 94 dotyczący wygaśnięcia hipoteki oraz art. 100 dotyczący obowiązków wierzyciela po jej wygaśnięciu:
https://eli.gov.pl/api/acts/DU/1982/147/text.html
Aktualny tekst jednolity w ISAP:
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20250000341
Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
Pełna treść ustawy, w tym art. 42 i art. 46 określające opłatę za wpis oraz wykreślenie hipoteki:
https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2024/959/text.html
Elektroniczne Księgi Wieczyste
Oficjalny system Ministerstwa Sprawiedliwości:
Informacje o korzystaniu z systemu:
https://www.gov.pl/web/sprawiedliwosc/elektroniczna-ksiega-wieczysta
Informacje o strukturze księgi wieczystej:
https://www.gov.pl/web/gov/ksiegi-wieczyste
Informacje o bezpłatnym przeglądaniu ksiąg i odpłatnym uzyskiwaniu dokumentów:
https://www.gov.pl/web/gov/elektroniczne-ksiegi-wieczyste
Formularz KW-WPIS
Oficjalna strona Ministerstwa Sprawiedliwości z aktualnym formularzem:
Wykreślenie hipoteki i opłata sądowa
Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków – wymagany formularz, oryginał zezwolenia i opłata 100 zł:
https://www.wroclaw-krzyki.sr.gov.pl/print.php?idg=mg%2C327&p=m
Bank Pekao – sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem
Informacja o możliwości sprzedaży oraz o zaświadczeniu zawierającym saldo i warunki wykreślenia hipoteki:
https://www.pekao.com.pl/klient-indywidualny/wlasne-mieszkanie-lub-dom/mam-juz-kredyt.html
BNP Paribas – sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym
Opis prawa właściciela do sprzedaży oraz funkcji hipoteki jako zabezpieczenia:
https://www.bnpparibas.pl/blog/jak-sprzedac-mieszkanie-z-kredytem-hipotecznym
NOTUS – rozdzielenie płatności między bank i sprzedającego
Opis wypłaty środków na rachunek banku wierzyciela i rachunek sprzedającego:
https://notus.pl/blog-finansowy/kredyty-hipoteczne/jak-wyglada-sprzedaz-mieszkania-z-kredytem/
Ekspertka.pl – warianty uruchomienia kredytu
Opis wypłaty jednorazowej na dwa rachunki oraz uruchamiania środków w transzach:
https://ekspertka.pl/sprzedaz-i-kupno-mieszkania-lub-domu-z-kredytem-hipotecznym/
PKO BP – ryzyko przekazania całej ceny sprzedającemu
Materiał dotyczący ostrożności przy zakupie nieruchomości obciążonej kredytem:
Data publikacji: 20 lipca 2026 roku
Ostatnia weryfikacja merytoryczna: 20 lipca 2026 roku
Autor: Administrator Kredytowe-Forum.pl
Materiał ma charakter informacyjny i opisuje najczęściej występujący mechanizm zakupu nieruchomości obciążonej hipoteką. Nie zastępuje analizy konkretnej księgi wieczystej, umowy, dokumentów bankowych ani indywidualnej porady notariusza, radcy prawnego lub adwokata. Procedury, nazwy dokumentów i warunki wypłaty mogą różnić się pomiędzy bankami.
Kupujesz mieszkanie obciążone kredytem i nadal nie masz pewności, jak powinny zostać rozdzielone przelewy, kto spłaca hipotekę sprzedającego albo jakie dokumenty trzeba otrzymać z banku? Opisz swoją sytuację na naszym forum kredytowym. Możesz zostawić komentarz w istniejącym wątku lub utworzyć nowy temat i przedstawić cenę mieszkania, saldo kredytu sprzedającego oraz planowany sposób finansowania. Nie publikuj pełnych numerów rachunków, danych osobowych ani skanów dokumentów bankowych.
